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文丨子木
来历：子木聊房（ID：zimuliaofang)
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继前次深圳推出500万刚需购房攻略后，许多北京读者在后台留言，让我写一写在北京，500万的预算，在哪里能买到适宜的房子。
北京的状况相关于深圳比较复杂，前期摊大饼式的开展，再加上通州副中心的兴起，多价值点并立，凹地被填平，找到特别杰出的地段并非易事，不过在和多个同行老友沟通后，倒也得到了让人满足的成果。
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总价500万，在三四线能买到一套别墅，大多数二线城市富贵地段也随意挑，而关于北京，这个房价居于我国魁首的城市来说，可挑选性并不强。
依据贝壳研究院数据显现，北京8月二手房均价在6.2万/平米，以此核算，500万的总价，正好能够够得着北京80平米的刚需房，归于均匀现象，但事实是如此吗？
咱们翻开北京的房价地图。
能够显着看到，在套均总价层面，中心区东西城区、向阳、海淀的套均价都在500万元之上，其间向阳大区最低，也是523万元。
以此阐明，500万的价格关于北京来说，实属中心与非中心的一道分界限。假如以平铺地舆概念测算，500万分界限类似于北京的4.5环。
那么，500万能在中心四区能买到刚需房吗？
咱们先设定一个两居室，面积为70-90平米的刚需规范，然后在500万之内，15年之内进行挑选。
这儿要注意一点，买二手房的话尽量要买在15年以内的房子，除学区房外，20年的以外不考虑，由于房龄对活动性的影响仍是很大的，你买首套房假如带出资特点，未来改进的话，最少让下家能借款够30年时刻。
经过以上标尺挑选，你会发现，西城区只剩下了10套，东城区剩下了3套，海淀区是58套，而向阳由于包括城区面积较大，则为759套。
而这些可选的500万以下的刚需二手房都有同一个特点——户型极端“惨烈”。跑道式，马桶式等网红户型均列其间。上个卫生间得狂奔，晒个衣服干不了，有的乃至连主卧都没窗户，更甭说什么南北通透，动态分离了。
户型实在影响寓居质量，是影响房产交易活动性的第二大要素。户型差的二手房，不可选。
那么以此来看，500万购买刚需房的最适宜的挑选就落入了昌平、石景山、丰台、房山、大兴、向阳4环外、亦庄经济开发区，通州副中心这些区域中。那么这些区域该怎么挑选呢？
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我曾在7月份的一篇文章《京城无凹地》里写过，假如把2014-2019年的涨幅单拿出来，你会发现，最近5年涨幅最大的区域并不是四大中心区，而是延庆、通州、房山、昌平这些非中心区。
为什么呢？
这便是房价天花板约束下的补涨效应。东西城区、向阳海淀是最早开展起来的大区，教育、医疗、工业资源均是北京的极值，所以前期咱们买房会一股脑往里买。
但比及价格夯实之后，发现后续刚需客买不动这个区域的房子了，天花板呈现，那么想买房的人只能在价值区的溢出区域买房，后者开端补涨。
举个简略的比如，海淀由于科技工业成为北京近几年来房价增加速度最快的区，那么当高收入集体把海淀的房价炒到足够高时，后续的购买力只能层层外溢，也就到了上地、东北旺一带。
而当东北旺上地的房价到达必定高度之后，需求外溢就到了近邻的昌平，昌平的房价由于根底低，很简略被带动，其间回龙观板块这几年成了新的增加点。
能够预见，在接下来的周期里，北京溢出区补涨起伏要大于主城区的房价增幅。所以，500万刚需客要买房，则要重视一个重要因素：中心板块的衔接价值。
中心板块的衔接价值，这个概念比较笼统，假如具象来看，中心板块能够理解为高薪人口会集工作的区域，一般能够分为两类，工业园区和大型商圈。而衔接价值便是轨道交通，尤指地铁。
在北京买房，要对工业园区和大型商圈的散布做到心中有数。这儿介绍一个最简略有用的办法，能够直接用地图软件查找关键词“科技园”，“工业园”，“商圈”，以及经过“热力求”检查城市区域人口活动散布。
（关键词“科技园”）
（关键词“工业园”）
（关键词“大型商超”）
从图中能够看出，北京在工业上全体是“北强于南，东强于西”的格式，并且中心板块大多数散布在海淀中关村、西二旗，向阳望京、国贸，东五环邻近。根本和北京的房价梯度相吻合。
那咱们开端衔接，海淀中关村西二旗的房价现在在7-8万/平米之间，假如想买到500万的房子，人们只能挑选周边的区域。
例如上文说到的昌平回龙观，便是典型的海淀高新园区价值溢出的获益板块，除此之外，昌平的立水桥板块，衔接海淀、西城区的石景山八角、苹果园板块，乃至门头沟地铁沿线的滨河西区、冯村板块，都是衔接价值点。
衔接向阳望京价值的有后沙峪板块，衔接国贸的有常营、东坝板块等等，咱们能够依据自己地点的工作地去顺次类推。
那么南面的中心板块少，就不值得购买了吗？这还要用开展的眼光去判别。
例如在工业散布图中能够显着看到，亦庄便是一个工业集群的新区，而在商圈层面，现在，北京的中心商圈会集在城市的东北部，而南部这几年依托于方针扶持，呈现许多潜力商圈，并不断依据商场调整自己的定位，逐步细分为多个商圈。
如大兴区“十三五”商业开展规划打造西红门城市休闲商业中心、旧宫商业区等新城级商业区，故衍变出西红门、黄村、天宫院和旧宫等商圈。都是未来的价值点。
其次是“衔接价值”，首要体现在轨道交通的地铁层面。例如本年新开通运营的S1号线、6号线西延和8号线南段，就直接带动了门头沟、大兴旧宫等区域的房价增加。
地铁利好关于周边房价一般有三波气势，“规划，在建和建成”，一次比一次强，所以现在把置业方向布局在北京在建的17条铁路旁，便是一个十分正确的购房战略。至于现在北京在建的地铁有哪些，咱们能够去查询，网上的信息有许多。
当然假如你很用心，其实500万这个价格仍然能够在环内淘到性价比较高的房子。例如下面这套。
坐落北京东南3.5环，2007年建成，户型方正的板楼，南北通透，周边配套老练，业主换房急售，可谓性价比很高的笋盘项目。
经过以上剖析，相信你在心中大体对北京的价值区域有了判别方向，那么即便是买新盘也并非难事。假如咱们再以500万为标尺来进行挑选。
从图中能够看出，契合标的的新盘数目并不少，但大部分都坐落5环之外，且契合条件的大部分新盘均坐落房山、大兴一代，其次是东面的通州和西面的门头沟一代，北面的最少。
反向思想，假如一个板块在首要价值衔接区域，但契合500万刚需盘的供应量却很少，阐明存在稀缺价值，房价是很简略补涨的，契合咱们的推论。至于哪个新盘有价值，你能够结合网上的信息，然后再去线下实勘。
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最终再说几句。
以上一切的定论都是经过许多时刻用“脚”总结出来的，网上信息是一码事，实践又是另一码事，所以看盘看盘，更重要的是多去踩盘。
尽管500万在北京买房已是刚需门槛，但也不能漫不经心，即便一分钱也要让它发挥出最大的价值，必定要以出资的心态选地段，以自住的心态选房子。
它未来的增值性和活动性，决议了你未来是否能置换到更左右逢源的房子，要知道几十万的资金，撬动的杠杆和挑选空间也是巨大的。
咱们能够将这篇文章共享给身边有需求的北京刚需购房者，下期我还会抽暇做一期北京新盘的选房技巧，敬请期待。
