全天津市找一个买房最心酸的区域，哪啊？南开区呗！
十分困难赶上了限价，可它却出了一堆地王，地价高高挂起，房价也得来个“定制款”，高端改进是做定了。
一般买房人就想在南开区简略买个房子，不需要多么奢华，但根本无解。
刚需、刚改在南开区买房，真是太难了……
01
最近却是在南开区扒到一个“奥秘”新盘，叫南开华府。
这个楼盘一点也不奢华，想买高端改进的就不必看了；刚需、刚改却是能够扫一眼。
南开华府现已交房了，现在是现房在售。
便是下面这个，看外立面和社区环境还能够，能给打个60分吧。
南开华府实景图
估量90%的人都没听说过南开华府，它也的确没做过广告。
方位就在天拖片区，保山道与盈江路交口，西面便是快速路了。
南开华府售楼处
一听这方位，是不是有点耳熟？要是从地图上看，就一望而知了。
这不便是上一年王顶堤故乡小产权转正的那块地吗？对，便是它。
02
咱们用最少的文字来回忆一下这个楼盘究竟怎么回事。
王顶堤大队自己盖了点房子，小产权，卖给乡民一部分，剩余的以高层2万/平米对外出售，说是能转正，不少人买了。
紧接着2016年政府给它“亮红牌”，发文说它没办手续，制止出售。
这可给买房人吓尿了，然后就进入了没完没了的胶葛环节。
忽然，2018年1月，这些房子地点两个地块在土地交易中心挂牌了，王顶堤工贸集团以楼面价32007元/平米和33742元/平米摘牌。
走个招拍挂的流程，交了42亿，转正成功！
正式晋级为70年大产权商品房，能够对外出售。
两块地一个叫王顶堤故乡，一个叫南开华府。
后来咱们在各种数据中，发现2018年2月南开区新房成交均价仅2万/平米左右，便是由于王顶堤故乡之前卖的1331套房子会集签约，拉低的均价。
2018年2月南开区新房成交状况
03
说完前史，再说现在。
南开华府共6栋7-9层的洋房，之前现已以“小产权”的价格卖了不少，现在就还剩40多套。
南开华府沙盘图
只要两种户型，89、91平米的两室两厅一卫，123平米的三室两厅两卫。
两室的户型规划得中规中矩吧，有阳台、带飘窗，客厅和卧室面宽还行，能到达3.9米和3.6米。
三室户型规划得不怎么样，两间卧室朝南，但客厅朝西，妥妥的会西晒啊。
不明白为什么主卧卫生间要放在南向，这么好的采光面居然分给了卫生间。
89、91平米户型室内实景
南开华府现在现已交房，小区内不少住户都开端装饰。
物业公司为米兰物业，物业费3.1元/平米/月。
社区内有地上停车位，也有地下车库。出售表明，地下车位后期将出售，价格大约十来万。
南开华府门栋、楼道实景
南开华府社区环境实景
至于社区景象、主题公园之类的，都没有。
两排楼之间却是有两个小花园，铺了草坪、种了些不太粗的小树。
横竖吃完饭能有当地遛个弯，孩子也能有个玩的当地，仅此而已。
看得出来，虽然是南开区，但这便是个刚需质量的新房，所以只能说“要啥自行车啊”。
04
好，不要自行车！那得看看价格。
据出售说，均价43500-45000元/平米，全款优惠4个点，借款优惠2个点。
大约算算，89、91平米两室总价在390-410万左右；123平米三室总价在540-550万左右。
这个价格是高仍是低？咱们依据“365新房价格指数”来算一算。
365新房价格指数：高层（毛坯）=周边有成交量“老破小”均价*1.3（洋房=高层*1.2）
南开华府能够说是被老破小包围了，最近的社区保盈里、盈江西里成交均价约25000元/平米。
那么，南开华府洋房价格在39000元/平米左右是比较契合地段价值的，现在的价格偏高一些。
参阅政府指导价，天拖片区限价规范为高层43000元/平米，小高层48000元/平米；洋房52000元/平米。
要是从数字上看，南开华府的价格“不算高”。
但事实上，项目没有任何品牌和产品的溢价，乃至或许还有一点负值。
它的价值只应该是地段价值的表现，没有任何附加值。
假定，这块地由万科、绿城、招商……这样的开发商来建造，洋房43500元/平米，你或许觉得能够承受。
但南开华府本身条件没那么“优胜”，假如想让买房人承受，就必须做出退让，现在这个价格显然是不可的。
横向比照，400-550全能买到什么房子？
比方南开1911、创始天阅海河、绿城诚园、风格松间……太多了。
假如没有断崖式的价差，买房人是不会出手的。
05
跳出南开华府，咱们再来看看南开区。
好像南开区楼市总有说不完的论题，特别本年第四季度，论题又多了一些。
地王们都要来了……
沉寂了3年的金地阅千峯8月17日总算开放了售楼处。
从现有信息来看，硬件软件都很高端，精装饰交给，高层估计均价6万+。
满是大户型，高层168平米，洋房160、180平米，总价都是千万级以上的。
金地阅千峯效果图
正荣紫阙，也是一水儿的大户型，小高层约165平米，洋房为193平米，兼少数217平米底层复式。
精装饰交给，小高层估计均价6万左右，总价也将近千万。
正荣紫阙效果图
保利云禧行将首开洋房，户型只要两种，128、143平米三室。
保利云禧效果图
现已开盘的南开1911，最近新加推了17层到顶的产品，户型为109、134平米三居，均价46000元/平米。
南开1911效果图
南开区也有“非地王”，比方纯新项目融创南开宸院。
高层82-128平米2-3室；小高层127平米三室；洋房145平米3/4室，近期将开盘，高层均价估计38000元/平米。
南开宸院效果图
此外，南开区还有一个躲藏项目——南开府，便是长江道小客车厂地块。
上一年就开工了，此前方案本年年底开盘，据了解项目想经过精装饰获取溢价，有音讯称现已开端内部认购。
南开府共5栋楼，均为6层到顶的洋房，共156套房源，以中大户型为主，户均面积约114平米。
06
房荒多年的南开区，本年忽然呈现了这么多项目，但大部分都“价格不菲”。
接下来，南开区的楼市人物是什么？
“地王窝”吗？这仅仅外表。
南开区将构成全天津的房价新标杆，也是楼市心情的调节器。
标杆效应会影响心情，或许略有夸大，但这至少是个目标。
曾经南开区4万的房子你或许觉得贵，现在一会儿出来好几个5万乃至6万的房子，4万你就会觉得能够承受了，像南开宸院3万+的价格，那必然就很跑量了。
同理，在南开区5-6万的单价标杆下，河西区4万的价格，恐怕也更简单被承受了。
楼市是一部心情学，心情的动摇除了来自方针，更多的还来自忽然呈现的价差。
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