01
9月10日，天津二手房挂牌量打破10万套，刷新记录！
这是贝壳找房的数据，由于市场占有率高，所以用它来做标尺。
看着有点吓人，现在正在奔向11万套。
这个数字高不高？
02
天津一共有多少套二手房？
全天津二手房存量大约3.87亿平米，大约有500多万套房源。
贝壳找房现在的市场占有率在30%左右，推算来，全天津二手房挂牌大约30多万套。
挂牌率6%，正常来说，5%是个中心值。
挂牌量有那么点高了。
但终究终究高多少，这没有前史参照坐标，也没有其它城市能够作为横向比较。
这些，都是房东乐意拿着房本去做认证，并且审阅经过的房源。
假如加上场外房源，挂牌数字会更大一些。
比方说，贝壳找房内网还有2万套待审阅的房源，咱们看不到。
如此大的挂牌量，一定会震撼到轻言提价的房东。
所以，想卖房的都不敢提价，竞品太多。
挂牌量大的小区，单盘就超越百套，换句话说，你想成功卖房，有必要从几十，乃至上百个邻居中“杀出重围”，至少要先干掉那个最低的。
03
为什么挂牌量会这么高？
榜首，结构原因。
贝壳找房生意越做越大，现在现已吞并了11家组织。
这10万套挂牌房源，并不代表曾经彻底没有，仅仅被贝壳收入了麾下，变成了咱们能看到的数据。
挂牌量高，首要仍是结构原因。
但不可否认，这10万多套住所里，并不都是“真挚房源”。
许多小区的挂牌房源中，都能看到价格居高临下，不肯放下身段的钓鱼式挂牌，或许仅仅想做个“温度计”，试试水温。
第二，二手房成交周期拉长。
大户型高总价房源，简直有价无市，现已降了许多，的确降不下去了，卖不出去那就只能挂着喽。
市区有许多小区几年来都零成交。
比方南开区的融创王府壹号，从贝壳找房数据来看，前次有成交仍是在2016年，算一算，现已快3年没有成交了。
尽管天津人口在不断添加，但一般总价250万以上的房源，根本都归于“无效供给”。
能接得住这些房源的购房者，根本都被方针压着了，或者是自己的二手房相同卖不出去。
卖不出去，就买不进来。
第三、改进需求按压反弹
三年调控揉捏了大约300万方的改进需求，没释放出不是消失了，而是被一而再再而三的推延。
被压抑的越久，想卖房改进的需求就越激烈。
从贝壳找房的数据来看，除了滨海新区挂牌量最高外，便是南开区、河东区、河西区，以市区为主，大部分都是要卖一买一。
第四，出资客出货。
曩昔三年，出资份额非常高，在现在的二手房环境下，对许多出资客来说，持有本钱太高，交给即等于出货。
一般来说，新盘交给半年内，换手率根本在5%左右，交给一年，可达10%左右，假如是出资特点强的，份额会高达15-20%。
本年交房的，许多都是上一波大行情来之前下手的，收益肉眼可见，出资客当然敢着套现离场。
对，抓住出货。
跟着下半年的交给潮，二手房挂牌量的数字不可避免会继续变大。
04
二手房被卡住了，挂牌房源量与成交房源量不成正比。
进水管连绵不断，可是出水管要细许多。
据内部了解，全天津最近几个月，二手房成交量约6000套/月，仅为每月新增挂牌量的30%。
成交量不高，这不是供给端的问题，而是需求端的问题。
选新房——二手挂牌——刚需接盘，在这条流水线上，前两个环节没问题，但第三个环并不非常通畅。
而关于“无房户”而言，市场上许多刚需盘价格看着都很诱人，宝贵的首套房票仍是更乐意留给新房。
有一个最原始的经济学原理：供求关系决议价格。
现在，全市每月二手房成交面积大约40多万平米。
仍是那个逻辑，成交量继续低于50万方就会降价；高于100万方就会提价。
所以，二手房成交价格一直在走低。
至少到本年年底，二手房不具备发动的上涨动能。
只能下一年见，等候“季节性”行情。
本年小阳春之后，每次问中介二手房行情，答案都没变过：真难！
现在哪个中介还在卖二手房？给他颁“最佳坚持奖”。
05
手里有房卖不卖？
房东越来越焦虑，再张望一下，仍是立马就出了？
这种两难的心里戏，一天能演上好几回。
无法清晰说应该卖仍是不卖，由于卖不出去的房，各有各的难。
假如找到了感动你的改进产品，那割肉卖出置换新房，算不上丢失，但真的要给自己做心思建造，打破心思障碍。
究竟限价现已放松，半年的缓冲期一过，那些卖的好的新房，价格也难说仍是不是现在这样。
更多房东的心态，是不再一味降价，除了急售的，大多都扛着，等二手房起势。
但一定要清晰一点：
新房价格上涨有两大动力，一是二手房价格，二是地价。
放下黑天鹅事情，接下来能否把楼市搅和起来的打破口，就在二手房的流动性。
换句话说，很有或许卖的高，买的也不低。
06
归纳来看，咱们主张下行、安稳的环境更合适置换，低卖低买不会踩空。
当然，最理想的状况是高卖低买，近三年来，天津二手房都是波段行情，并且上半年行情好于下半年行情。
2019年头365淘房年终盛典上，咱们也给出过主张，本年2、3月份合适卖房，然后等候时点买入。
但很显然，本年现已没有卖房窗口期了，需求比及下一年春节后的季节性行情。
一个实在的比如，有位365群友计划出手一套河北区的房子，原本本年3月能够卖到170万，但她觉得还能再高，最低只能承受175万，终究没成交。
错过了高点，之后价格一路走低，现在想卖出去，就只能是145万的价格了。
所以，假如你决议要等，一旦行情来了就别再犹疑。
由于，来得快，去得也快。
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