南京豪宅的变迁史，大略便是南京的城市开展史。
在南京，我们关于“东富西贵”一词或多或少会有些耳闻。其间，“东富”指代的是90年代南京第一代有钱人区，以梅花山庄等小区为代表的月牙湖板块；“西贵”则是现在的河西板块。现在，二十年曩昔了，“东富”部分老牌豪宅逐步被刚需占有，其二手房价格更是比河西差了一倍多。
01
房价涨幅小，有钱人撤离第一代豪宅区
90年代末，城东豪宅1.0年代是以紫金山脚下，明长城旁的月牙湖板块开端的。于此，仁恒打造了在南京的第一个豪宅——梅花山庄，均价3000元/㎡+，一度有价无市，乃至有人戏言“能住得起（梅花山庄），这辈子都值了”。其时，南京人均薪酬仅有几百元，南湖的房价也还在1800元/㎡，月牙湖板块成为了南京当之无愧的第一代有钱人区。
（图片为中介供给）
时过境迁！现在的梅花山庄尽管仍是人来人往，但有钱人们早已连续撤离。安居客官网显现，从2016年年末至今，梅花山庄的二手房挂牌价从3.4万/㎡上涨至3.8万/㎡。速递菌还在链家官网上发现一套4个月前发布的房源，由于面积较大，欠好出手，所以挂牌单价仅2万/㎡。比照当时小区挂牌价，该房源相当于降价约1.8万/㎡。
（截图来历链家）
三年左右的时刻，梅花山庄二手房价格涨幅仅有3000-4000元/㎡。这一数据，差不多相当于禄口近三年来的二手房价格涨幅。2016年限价3.5万/㎡的河西南，现在二手房单价7万+/㎡的房源举目皆是。不难看出，第一代有钱人区的光环已逐步消失。
（截图来历安居客）
据该小区周边二手房中介表明，相较于现在的新房，梅花山庄的配套相对老旧，早一批的业主现已搬离，小区寓居人群倾向老龄化，“现在住在这儿的，除了南农、南理工的教师或许做小生意的老板，剩余的许多都是租客”。此外，学区配套单薄也是影响其房价涨不起来的一个原因。
南大文化传媒房产研讨中心主任李汇丰剖析，这是由于产品的差异，梅花山庄等小区仅有优势在于地段。可是跟着新产品的不断呈现，这些小区的地段优势在削弱，并且产品也越来越老旧，所以小区内许多资金状况好、实力强的业主就会搬离，他们乐意用更远的距离去换更好的产品。这也就导致小区整个圈层，跟开端的定位比较有所下降。
也有业界人士表明，南京是新城区开展形式，板块裂变带来了新城区时机。梅花山庄从当年有钱人区变成现在的“贫民区”，正是城市开展变化的成果。
02
河西纯新盘行将上市，破限价或成“必定”
现在，河西正如日中天。
二十多年曩昔，房地产周期都过了不止一个轮回。跟着老一代豪宅离场后，市面上也呈现过许多“新面孔，但一向短少代表性高端产品，以至于仁恒江湾城至今仍是绕不曩昔的标杆。
从2016年-2017年，河西出让了多宗高价地，但绝大多数项目选择一拖再拖，即便有些楼盘售楼处早已建成。近两年来，这一局势得以改进，葛洲坝南京中国府、海玥花园等多个高地价项目纷繁问世。
2018年年末，纯新盘葛洲坝南京中国府最早揭露，规划打造5栋高层住宅，主力户型面积为190㎡、230㎡、290㎡，此外还有少数380-500㎡的大平层房源，带有私家泳池和空中花园。项目调集“5G科技”体系，装备包含旭格体系窗在内的尖端精装资料，业主会所带有恒温泳池、VIP影院、瑜伽室、会客餐厅等一系列功用。
（葛洲坝南京中国府实景图）
2019年10月16日，纯新盘仁恒江湾世纪揭露售楼处以及样板间，同步揭露的还有会所，包含有游泳馆、瑜伽室、健身房等。项目方案年末前首开，估计首开C、E地块小高层，户型建面约130—180㎡，精装交给，配有地暖、新风、空调等（详细装饰规范以开发商为准）。据出售泄漏，依照项目曝光的户型面积来算，估计总价约为520万-810万。（概况点击：500万起步！仁恒江湾世纪样板间曝光！）
（仁恒江湾世纪沙盘图）
2019年10月17日，纯新盘海玥花园揭露售楼处以及样板间，项目分为A、B两个地块，各有一个独立会所，本次揭露的是A地块的“交际会所”。项目共规划20栋小高层豪宅，约500套房源，既有大平层也有复式房源，配有科技体系。估计首开A地块，户型建面约240㎡起步，现在确认的还有330㎡户型，首开的时刻和详细加推楼栋不决。（概况点击：240㎡起步！千万级纯新盘样板间揭露）
（海玥花园沙盘图）
近来，纯新盘金茂府也被曝出，将于年末前问世。据多家媒体音讯，该项目最快年内首开8、9号楼，主力户型建面约140㎡（三房两厅两卫）、180㎡（三房两厅三卫）。项目将打造河西南五星级小区会所，外立面全干挂石材交给，且内部装备地源热泵、新风、同层排水、清水直饮等12大科技体系。
（金茂府鸟瞰图，图片来历见水印）
（金茂府五星级会所效果图）
河西南金茂府样板间效果图（来历河西楼市）：
140㎡三房两厅两卫样板间
180㎡三房两厅三卫样板间
220㎡五房两厅三卫样板间
（上下滑动检查）
这些纯新盘能否打破限价上市，一向牵动了南京富豪们的心。
有业界资深的营销负责人以为，葛洲坝南京中国府卖6.5万/㎡+或许没问题，由于有钱人对价格不灵敏，要害看他们自己设定的去化速度，7万/㎡+的价格，去化会就或许比较慢。
业界专家阳光也曾表明，像河西南等区域的高价地王具有必定的房价传导效应，政府定价会比较慎重，或许会上涨1万/㎡，也便是说河西南或许会卖5万+/㎡。
