直降数千，楼盘频推“特价房”；土拍遇冷，频现底价成交……东莞楼市真的降温了。
10月31日，东莞10月土拍以黄江、塘厦两宗地底价成交落下帷幕。其中，黄江3683㎡迷你商住地被东莞顺泰地产以总价8434万元斩获，折合楼面价10410元/㎡；塘厦33811㎡的商务金融用地则被永发塘盈投资以39275万元收入囊中，折合楼面价3160元/㎡。
10410元/㎡
东莞顺泰斩获黄江迷你商住地
地块情况解读
根据出让条件，黄江3682.69㎡商住地最大容积率为2.2，建面约8101.92㎡。如此迷你的面积，一般大品牌房企很少布局。
而地块最终得主顺泰房地产，也是一家立足黄江本土的房地产公司，主营业务涵盖房地产开发经营、房地产信息咨询、房地产经纪服务、室内外装修与设计工程、物业租赁等等。
地块位于黄江镇合路村，北至怡海花园，南面是一个停车场，西临寒溪河，东面为西环路，地块与1号线黄江北站相距约1公里，交通较为便利。
地块周边存在多个城中村和工业区，存在很多小型作坊和小型工厂，常住人口以外来人口为主，环境较为复杂。
值得一提的是，地块周边还有江南嘉园、怡海花园、怡和花园、翠亨豪园都是黄江早期开发的住宅项目，周边的居住配套相对较成熟，区域居住氛围浓厚。
该地块还有很多值得青睐的方面，3公里内有黄江最繁荣的商圈中心、黄江中心幼儿园、黄江中学和黄江人民公园等配套。
另外，地块旁还有部分待开发土地（目前为停车场）。
黄江楼面价逼近在售房价
近几年来，黄江是东莞商住地出让最频繁的临深镇街之一。2016年黄江地价达到巅峰，当年出让的2宗商住地，楼面地价均在2万以上，最高达到25264元/㎡。
如今，黄江再次有商住地供应，并吸引了华侨城进驻，未来或会给黄江楼市带来一些变化。
目前，黄江有近十余项目在售，包括风度盛荟、V1公馆、霖峰壹山境、融创公园首府、和昌众筑中央园著、华安珑廷、江海天悦、班芙春天、金地湖山大境、中泰峰境。
中泰峰境由于价格亲民的原因，近年一直都是黄江，乃至整个临深区域最热销的楼盘之一，在黄江新房普遍售价超过2万/㎡，中泰峰境最新一期产品依然仅卖1.7万/㎡，而融创公园首府洋房精装就已经卖到2.2-2.5万/㎡。
事实上，黄江是东莞本轮房价暴涨最早的镇街，早在2016年初已经有部分楼盘售价超过2万/㎡。相对于东莞其它区域，近三年来，黄江房价滞涨。
3160元/㎡
永发塘盈投资轻松拿下塘厦商务金融用地
地块情况解读
塘厦商务金融用地占地面积33811.17㎡，总建筑面积162293.616㎡，最终被永发塘盈投资以底价39275万元摘得，楼面价3160元/㎡，绿地率≥20%，建筑密度≤50%，地块最高限150米。
地块位于塘厦镇四村社区，周围生活气息浓厚，有塘厦体育馆、塘厦公安分局、塘厦演艺馆、塘龙广场、塘新社区、华润购物广场、塘厦水霖学校、四村综合市场和万科生活广场等成熟的城市配套，他们共同组成了繁荣的塘厦城市圈。
值得一提的是，该地块需配建38000㎡独立占地的配套物业无偿交付塘厦政府（其中配套物业要求沿中心西路布置，与东面的演艺馆形成公共服务组团），地块还要求配建380 个停车位。
塘盈投资，成立于2013年，注册资本17250万元，是一家立足塘厦本土的房地产公司，以房地产开发和实业投资为主要业务，旗下有永发投资、盛发房地产等多个股东。资料显示，塘盈投资法定代表人周某实则也是永发集团的创始人。永发集团，在东莞的代表作有迎宾豪苑、隆福花园、建安广场、龙福花园等。
前10月商务金融地成交103万㎡
塘厦金融用地底价成交，其实早在预料之中。今年以来，东莞出让的商务金融用地不多，除非地段优势十分突出，否则多表现平淡。
截至出稿时间为止，2019年东莞招拍挂累计出让商务金融用地11宗，占地约24万㎡，累计成交建面达到103万㎡，成交总金额33.36亿元，平均楼面价约3282元/㎡。
但受2017年发布的《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知 (试行)》文件影响，禁止“商改住”以来，东莞写字楼和商铺库存去化慢，东莞商服地和高比例商业的商住地都一度走向低迷。今年整体商服地成交整体也不温不火，大多为定向成交。
值得一提的是，南城地块和麻涌地块都经过了较为激烈的竞价，其中南城地块吸引4房企竞价16轮，成交楼面价高达7866元/㎡；麻涌地块吸引3房企竞价13轮，成交楼面价2831元/㎡。
可见，地段优质的商服地还是有一定吸引力的。随着试行文件有效期限过半，加之东莞城市发展进入新一阶段，东莞商服地吸引力将有望逐渐复苏。
