▎专题市调丨By：世联评价
建邺区街区调研摘要
建邺区地处南京市主城西南部，东依外秦淮河，西临长江，南到秦淮新河，北至汉中门大街，区域面积80.87平方公里。建邺区辖莫愁湖、兴隆、南苑、沙洲、双闸、江心洲6个大街，60个社区，6个社区筹备组。作为全市第一个先全体统一规划、后安排施行建造的区域，历经十余年的开展，河西新城一直强化规划刚性束缚，坚持一张蓝图绘究竟，城市功用日益完善，逐步成为南京主城的重要板块，构成杰出的开展态势。
商业街区是市区的商业集聚带，是市民居家购物休闲首选的商业街区，也是重要的对外窗口。街的形象代表着城市形象，街的现在和未来是居民重视的焦点之一。
本次以街为轴线，对乐山路、富春江东街、汉中门大街、云锦路、水西门大街等老商业街围合地带进行市调。商业街区内具有巨细商户500多家，汇集了梅花里小区、茶南拓园小区、露园小区、恒生名仕嘉园、芙蓉里小区、莫愁新寓等老旧小区。街区类别完全，是建邺区不行代替的商业中心街区和人流物流集合街区。
本次调研侧重对建邺区商业街的临街商铺进行市场调查，了解建邺区商圈现状。
建邺区商业街区位图
建邺区商业街规划
图源：世联评价
调研概略
乐山路
>> 概略:
南京市建邺区商业较老练的大街。中段街区以近代西方邻居式的修建为主，沿街以餐饮为主。
乐山路是南京市建邺区南北走向的路途，北连集庆门大街，南接金沙江西街，中心与应天大街、月安街、兴隆大街、松花江西街、梦都大街、奥体大街、富春江西街、楠溪江西街、河西大街等路途交代。
全长4,500米，宽9米，乐山路上面设有地铁10号线梦都大街站和奥体中心站，归于混合型交通主干道。乐山路北段首要有精金花园、保利天悦、金基汇锦国、莱蒙·水榭春天、奥体新城、滨江奥城等中高档小区，以及南京市华山路小学、中华中学（河西校区）等教育配套设备。临街商铺较少，精金花园、保利天悦等新盘临街商铺现在空置，招商中。
乐山路中段有南京奥林匹克体育中心、滨江公园、江苏大剧院、金陵图书馆等文明、体育健身设备配套，刻画了高品质的空间环境。乐山路南段首要是金马郦城、仁恒江湾城社区等中高档小区，及周边伊顿幼儿园、南京致远外国语小学分校、南京致远外国语小学(乐山路分校)等教育配套设备和仁恒江湾城一期、二期底商和江湾新天地商业配套设备。
江湾新天地2017年09月28日开业，坐落乐山路与金沙江西街交汇处，是一个交融了世界时髦餐饮品牌的高端社区型商业，西邻扬子江大路，东近地铁2号线元通站，地理方位优胜，交通便当。汇聚了八合里潮丰、酌江宴、鸡鸣汤包、仕山居、百鹅汇、星巴克、味禾氏精品超市、Mr.Luus母婴店、法纳提酒庄、芭图美发、梵泰兰SPA、安黛尔美容、上座摄生会所、渔寿司等许多品牌。
楼层布局：
图源：世联评价
>>运营状况：江湾新天地现在只要少量商铺空置，负一层商铺以餐饮、超市、美容美发为主，日租金在3.0-4.0元/㎡，固定租金每年小幅添加，另依照季度付出物业管理费。一层商铺基本上为餐饮，星巴克咖啡、汉堡王餐饮等闻名连锁速食品牌是以运营额扣点5%-7%，有半年左右免租期，无需付出物业管理费。其他餐饮商铺日租金在4.0-5.2元/㎡。二层商铺多为教育组织，游乐类依照运营额20%扣点，早教训练类的日租金在3.0-4.0元/㎡。
江湾新天地部分租金事例
图源：世联评价
江湾新天地街景相片
图源：世联评价
富春江东街
>> 概略:
富春江东街坐落南京市建邺区，东西走向，东起苏交科南京规划中心，西至江东中路，全长2,000米，宽13米。
>>运营状况：富春江东街东段较多是工作研制大楼，中段首要是住所区临街商铺，有拉德芳斯、嘉业阳光城天景苑、嘉业阳光城云景苑、梧桐花园南苑等小区，首要运营餐饮、中介、日子服务等，商业气氛较好，空置率较低，月租金200元/㎡-300元/㎡。
西段首要是中泰世界广场、嘉业世界城购物中心、新地中心等商务工作和购物中心。
>>运营状况：嘉业世界城购物中心因为选用售后返租的运营形式，商场与租户产生了经济纠纷，现在商务气氛较差，地上5层地下2层，已于2011年末正式对外运营，5楼有KTV和饭馆，部分空置；4楼有真枪会，其他均为空置；2、3楼均为空置；1楼临街商铺在运营。
富春江东街价格/租金事例
图源：世联评价
富春江东街中段街景相片
富春江东街西段街景相片
图源：世联评价
汉中门大街
>> 概略:
汉中门大街是一处交通枢纽，东西向的汉中路与南北向的虎踞路、虎踞南路在此交汇。汉中门大街便是从原汉中门方位穿出郊外的这条路，因此而得名。
汉中门大街是南京主城的交通干道，东西走向，西起扬子江大路，东至汉中门。路途北侧归于鼓楼区，南侧归于建邺区。周边是老旧小区最富贵的商业集散地，全长4.0公里，以住所底商为主。
汉中门大街富贵区域的构成有着历史渊源。周边有天水滨江花园、金陵世纪花园、高雅居、凤凰花园城、茶花里小区等老旧小区，接近莫愁湖公园，归于旅行集合地，环境方位较好，为习惯他们的消费需求，逐步构成了一个全市的富贵商业中心。途经地铁线路有地铁9号线（规划中）、地铁7号线（规划中）、地铁2号线，途经9、20、29、68、82路公交车，公交站点较多，交通快捷。
>>运营状况：现在汉中门大街的运运营态首要以运营服装、餐饮为主，其间服装类的小街铺占30%；餐饮类占20%；百货类占9%，服务类占15%；建材类9%；医药保健类占3%；其他类占14%，该路段人流量大、商业气氛稠密。
>>租金方面：现在汉中门大街路段空置舱位较少。依据汉中门大街现状运营状况及商业气氛，汉中门大街首层临街商铺首要运营中低端服装、餐饮、便当店等，运营品种较冗杂。面积首要为30-50平方米的临街小商铺，临街小商铺租金水平约为120-150元/平方米/月不等；汉中门大街全路段暂无商铺放售。
汉中门大街部分租金事例
图源：世联评价
汉中门大街街景相片
图源：世联评价
云锦路
>> 概略:
云锦路坐落南京市建邺区，是南京主城西部一条南北走向的路途，长约3,300米,路途分为南北两头，两头中心被南京大屠杀罹难同胞纪念馆所隔。北段属支路，路幅较窄且短，北起汉中门大街，南至茶亭东街；南段属干路，路幅较宽且长，北起水西门大街，南至庐山路。云锦路上有南京地铁二号线交汇站“云锦路”站，是南京大屠杀罹难同胞纪念馆的首要进口，人流兴隆，首要为住所的底层商业。
>>运营状况：运营品种多为餐饮店、便当店等，面积首要为50-200平方米，商铺租金约120-180元/㎡ 月左右。
云锦路部分租金事例
图源：世联评价
云锦路街景相片
图源：世联评价
水西门大街
>> 概略:
水西门大街坐落南京市建邺区，西连江东中路，东接虎踞南路，路途周边有水西门广场、莫愁湖公园、南湖公园、我国南京云锦博物馆、侵华日军南京大屠杀罹难同胞纪念馆。水西门大街上有南京地铁二号线交汇站“云锦路”站，是南京大屠杀罹难同胞纪念馆的首要进口，人流兴隆，首要为住所的底层商业。
>>运营状况：运营品种多为餐饮店、便当店等，小面积首要为30-200平方米，大面积首要为300-700平方米，小面积商铺租金约90-150元/㎡ 月左右，大面积商铺租金约180-200元/㎡ 月左右。
水西门大街部分租金事例
图源：世联评价
水西门大街街景相片
图源：世联评价
调研总结剖析
纵观建邺区商圈，建邺区街区商业首要会集在乐山路、仁恒同悦坊商业街、富春江东街等新小区街区及汉中门大街、云锦路、水西门大街等老旧小区街区。
新小区商业街区首要会集在乐山路、仁恒同悦商业街、富春江东街，商业以精美餐饮和日子配套为主，包含特征异国照料美食、新式餐厅、咖啡店、精美超市、便当店、日子杂货等，消费层次偏高。从店肆规划来看，餐饮商铺一般都有二到三层的运营空间，环境较好，视界开阔，其他业态以首层为主。
老旧小区商业街区首要会集在汉中门大街、云锦路、水西门大街，商业形状散乱，相对来说仍是比较初级、零星，有许多中低档的家装、建材商户集合出售，本区域内住所小区较多，小型专业门店数量也许多，大多运营状况很差，老居民、活动人群的购买力差，高端消费严峻外流。本区内还有不少轿车服务专营店，代表了一部分轿车需求的高端消费人群需求，这一点值得重视。一些品牌的电器店、通讯店、药店也落户此地。
全体来说，建邺区商圈作为南京的新商圈，近年来的商业人流量逐步添加，运营状况坚持稳定，商业的租金及价格也能坚持稳定添加，商圈全体状况较好。但随着南京市区内的大型商业综合体的不断兴起及电商的冲击，街区商业未来开展状况依然不太达观。
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