市场正如我之前预料的那样，这个冬天注定会比较冷，甚至冷得让人有些不可思议。我感觉到，不论是房地产企业，还是从事与房地产有关的上下游产业，都过得十分艰难，前两年趁行业周期红利攒下的老本，不知道还能吃多久。
从安居客房价走势来看，合肥目前尽管还在一个合理的范围，但自8月份开始，房价就开始往下降，我不知道何时才会到一个底部。本篇我将通过研究安居客全国50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据，为你们做详细解析。
全国50个重点城市房价表现
与10月份相比，11月份房价环比下跌城市由26个变为29个，增加2个，也就是说，全国已经有超过一半的城市房价开始出现下跌。全国下跌城市数量超过上涨城市，而且下跌城市跌幅逐步扩大，上涨城市涨幅也进一步回落，意味着房地产整体开始出现下行，且趋势明显。
从各大城市圈来看，珠三角表现最好，长三角其次，其它都乏善可陈。在此基础上，我们还可以发现，几乎所有的中东部核心城市和省会城市，都处于下跌之中，而且环比跌幅相对较大。
长三角城市。除了苏州一骑绝尘以外，长三角的上海、南京、杭州和合肥，都是呈现上半年火热，下半年冰冷的局面，而一些非省会的经济大市，比如宁波、徐州和无锡，全年涨幅都比较可观。
华南珠三角。大部分城市表现不错，深圳全年呈上涨趋势，广州则与之相反。二三线城市里，佛山、东莞和珠海相对强势，惠州和中山表现要弱势一点。厦门强势，但房价也迎来一定的转折，福州则已经回调大半年。
环渤海湾城市。北京和天津走势相似，上半年平稳，下半年急速下行，整体跌幅较大。石家庄和廊坊则是一个抛物线，上半年火热，下半年冰冷。青岛和济南今年以来基本是跌跌不休了。大连一直呈上行趋势。
中西部城市。武汉、郑州和长沙，三个中部较为核心的城市，全年基本都在下跌之中。成都和重庆也基本是上半年上涨、下半年下跌、全年整体下跌的局面，西安整体稳定，但近几个月也开始出现下行。东三省3个省会城市中有2个开始出现下跌，预示着它们的上升周期已经结束了。
合肥二手房成交数据分析
从9月份开始，国家统计局数据显示，合肥新房价格出现了罕见的环比下跌-0.1%，而10月份这个数值已经扩大到了-0.3%。新房和二手房环比涨幅之和也是负值，是一年半以来的最低点，这样的一种情况预示着合肥房地产市场正在进入冰点。
合肥链家10月份成交939套二手房，比9月份略多一点，但比8月份减少413套，降低超过30%，这种降幅是非常惊人的。受二手房成交低迷影响，链家系（链家、贝壳、德祐等）将业务重点转向新房分销，分散精力也进一步加剧了二手房成交的下滑。
10月份合肥链家带看量只有21580次，相比于前几个月来讲，几乎腰斩，为今年以来的最低值，进一步印证了新房分销对二手房交易的影响，新增房源数量较前几个月也下滑了近1/3。从带看量与新增房源的比例来看，3个月来一直在下降，金九银十热度直接跟传统春节淡季一样。
以下分析基于链家自2018年10月份至2019年10月份的所有成交，共计11882个数据。由于链家系的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2019年8月数据请参考我文章《2019年8月份合肥房价分析及购房建议》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。
1、合肥2019年10月份二手房整体成交情况
10月份合肥二手房成交均价为1.602w，较9月份基本持平。考虑到链家近几个月拓展了肥东和肥西县城的二手房市场，如果除去这两部分的低价房源，实际均价应该在1.615w，基本跟去年最低点时的房价持平。
平均成交周期为108.4天，这个数已达到限购以来的最高值，而且近三个月来大幅度提升，二手房买家的观望情绪越来越浓厚，我认为这跟银行对二手房贷款收紧有着莫大的关系。
平均议价空间为3.73%，已经是今年以来的最高点，也应该是自限购以来的最高点，而且近三个月来一直在大幅增加。很明显，市场冷却呈逐步加快趋势，如果银行对二手房贷款仍然不放松的话，相信房主的让步会慢慢的大。
从成交周期来看，与上个月相比，四个老城区在延长，我想这跟其平均房龄较老、银行贷款限制较多有关。滨湖是市区议价空间最大的区域，我认为它在某些特定的程度上受到了新房市场之间的竞争的影响。而在区位已经非常成熟的政务区，议价空间最低，价格也在逐步的提升。整体来看，西南板块强硬，东北板块羸弱，板块分化依旧严重（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。
2、学区房和非学区房价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（西区）。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区最新排名》（微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。
从学区房成交占比来看，10月份比8-9月份略有提高，但仍处于一年来的低位，预计11月份将迎来学区房交易的高峰期，未来4个月学区房应该还会出现一定的上涨。
10月份学区房成交均价为2.379w，较9月份有大幅上涨，几乎是历史最高位。从去年的经验来看，目前正是购买学区房的好时机，绝对不能等到年后再做打算（《合肥学区价值和学区房投资》，微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。
非学区房成交均价为1.475w，4月份以来持续下跌，基本达到了限购以来最低点。以学区房为代表的优质房产和以非学区房为代表的相对劣质房产，其资产分化可见一斑（《合肥的优质房产和劣质房产》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。
户型成交占比基本跟9月份保持一致，3室及以上户型依旧占主体。
下一步合肥房价分析及购房建议
国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房住宅销售价格下跌城市为35个，达到一半，而9月份这个值是28个，8月份则是20个，下跌城市持续不断的增加。这表明，全国房地产市场的发展形势，已经从价格整体上涨转为价格整体下跌。
安居客数据主要是房产中介挂出的二手房房主的报价，因为数据量巨大，其房价走势具有统计学上的参考价值。而链家数据量没那么大，但基本都是真实成交，所以它的绝对值有一定的参考意义。
不论是国家统计局、安居客，还是链家，它们给出的答案都是一致的，合肥房地产市场正迎来全面下行，相信这跟广大购房者的感受也是一致的。经过两年时间对限价楼盘的消化，合肥目前我竟然一时难以找到让我觉得特别有吸引力的新盘，在这种形势下，市场平淡如水，开发商度日如年。
近期，我看到一个2016年的地王开始上市，与土地成本相比，定价并不算高，但产品定位不合理。如果算上资金成本，这家房企开盘绝大多数都是赔本赚吆喝，关键还不好卖，这样的一种情况在合肥遍地都是。
目前我观察到合肥打折的新盘慢慢的变多，新城滨湖项目因为折扣较大，引起前期购买业主的强烈不满，其实“降价维权”这一幕在历史上已经上演很多次，恰恰是房地产下行周期开发商资金链紧张的一个缩影。
当前合肥市场最紧缺的是100平米以下的小三房，但开发商因为拿地成本过高，为了做溢价，拼命推单价和总价更高的大户型和洋房产品，不论是西南优质板块，还是东北劣质区域，都存在这种问题。
合肥市面上即使有一些小户型在售房源，单价也贵得离谱，有的甚至高于同小区改善户型，本来想通过改善房做溢价，结果还没刚需房卖的贵卖得好。但目前环境下，购房者都不傻，性价比不高也不会买账，所以不论是大户型还是小户型，开发商去化难几乎是一定的。
从另一个方面来看，非官方渠道显示，国内居民家庭杠杆率居高不下，其中绝大部分贷款都流向了房地产，而合肥杠杆率就排在前列。鉴于此，合肥银行严控房贷，尤其是二手房贷款，一些银行竟然放弃二手房，还有一些银行对贷款人要求苛刻，提高首付，而且放款周期长达半年以上。
在此背景下，很多二手房房主要求全款，或者提高售价，来缓冲因为放款慢带来的利息损失。最终的结果就是，二手房市场受到极大冲击，房产中介业务量急剧下降，所以我们正真看到贝壳等二手房中介开始将业务重心往新房倾斜。
一方面是开发商新房去化困难，另一方面是中介二手房业务受阻，所以开发商和中介一拍即合，分销模式全面开启。开发商看中的是中介的渠道，中介看中的是开发商的佣金，于是在某个时间段，我们大家可以看到朋友圈几乎所有中介都在铺天盖地推某一个楼盘。
然而好的房子需要这么大力推销吗？合肥但凡性价比高的房子都是需要抢的，如果你是奔着投资去的，对于朋友圈那些中介推得越多的楼盘，遇到的坑可能会越大，一定要多留个心眼。
我已经注意到，自2015年12月美联储启动加息周期以来，截至2019年3月，美联储已经连续加息9次，而迫于经济下行压力，下半年连续降息3次，急转入降息周期。
2015年12月是一个关键节点，在这一年里，中国贷款利率降至4.9%这个历史最低点。而此后因经济下行压力巨大，还有防止房地产泡沫破裂等原因，即使面临外部美联储的加息压力，中国也没有跟进。
之前中国货币政策都是紧随美国亦步亦趋，但上次加息周期中国没有跟进，所以尽管美联储目前又进入降息周期，从外部汇率环境来看，中国跟进的理由也并不充分。我们同时注意到，近期cpi指数连续上涨，我认为中国目前降息的空间并不是很大。
与此同时，我们看到今年以来，越来越多的城市开始出现限购放松迹象，但仅限于一些支撑面不够强大的三四线及以下城市，而核心一二线城市并没有什么大的动作。现实情况是，绝大部分核心城市房价开始进入下降通道，而且有愈演愈烈的趋势。
在此基础上，结合经济下行压力，根据以往周期的调控经验，我推测合肥最早在明年3月底，最迟在国庆前后，会出台新的房地产调控政策，从某种程度上对现行政策有所放松。
但值得注意的是，“房住不炒”作为房地产调控的基本原则没有变，保障房地产健康稳定发展仍是地方政府的主要任务，因此在因城施策的基础上，调控的主要目的是防止房价大跌，而不是大涨。与一些专家的观点一样，我认为明年政策只能是放松，并不是放开，明年房地产会有所回暖，但一定不是房价大涨这种形式。
回顾过去一个大周期，我们能够正常的看到，买房子最佳时期并不是2016-2017年时的疯涨时期，因为你可能根本买不到什么房子，恰恰是2014-2015年的低谷时期，你的选择余地最大，开发商的折扣也最大，这时正是你投资的最佳窗口期。
2019-2020年已是限购的第4年，刚好对应上个周期2014-2015年的下行阶段，我认为这两年是高性价比楼盘抄底的最佳时期，你要做的就是及时买入，静静等待下一个周期爆发。别人贪婪时你恐惧，别人恐惧时你贪婪，房产投资亦是如此。
1、可无限次向小易提问，所有问题都由我本人亲自解答，确保回答质量。
2、为你量身定制一整套家庭房产优化配置方案，使你资产收益最大化。
3、提供一些敏感内容分析和公众号上不便公开给出的投资建议。
4、及时分享和解读楼市最新政策信息，并预测下一步合肥房价走势。
5、与圈友分享所有问答和具有投资价值的笋盘信息，第一时间抓住投资机会。
6、不定期组织一些高性价比楼盘的团购活动，为你们争取最大优惠。
7、合肥市区购买二手房可使用我的合作中介，中介费很低，让你入圈物超所值。
