NO. 1｜壹
若要挑选杭州楼市年度热词，必定少不了“TOD”吧？
有人说，我国未来30年的城市竞赛，胜负手在于能否成为“TOD之城”。城市里的房子或许也是同理：将来一个楼盘的段位是“青铜”仍是“王者”，或许就取决于是不是TOD盘。
所以这几年，杭州的TOD迎来了“新物种大爆炸”。除了高层，TOD上连续出现了小高层、洋房，甚至有了“TOD叠墅”，产品迭代得比iPhone还快。
但在杭州市中心，“TOD排屋”却像是一个永久无法触及的梦想。
原因也很简单。首要，市中心走的便是高容积率道路，排屋本就难得一见；即便有，价格必定也肯定是“皇冠上的明珠”。
比方滨江的柳岸晓风，最初价格就要1700万起。华家池的华墅，总价更是挨近1亿。再加上TOD往往高密度开发，想做出排屋更是“难上加难”。
但这件“不或许的使命”，现在却在越秀招商·云悦湾（原推行名：天悦江湾）达成了。
这个城东的TOD大盘，不只在二期规划了排屋，并且数量多达48套，形成了现在主城区仅有的“TOD排屋区”！
云悦湾二期规划效果图
真的是千分之一的或许，碰上了万分之一的概率。
一套“市中心TOD排屋”，是the best of best。既能够把地铁当楼下的“私家车”，又能在都市丛林中，具有一片天高云阔的视界。这样的“墅区体会”，看起来是不是高不可攀？
但限价之下，一般中产其实也能挨近。很快，云悦湾就将推出排屋组团以北，第一排28号、29号两幢高层房源，主力户型约119-145㎡。
这批“墅区头排”，没有高层遮挡。那四顾廓然的开阔与自在，简直比美排屋。
NO. 2｜贰
那么问题来了，为安在市中心TOD盘中，还能翩然出生一片排屋区？
由于云悦湾二期的容积率，低至1.66。这是什么概念？我计算了本年主城区出让的28宗纯宅地，均匀容积率为2.36。
适当于云悦湾二期的密度，比均匀值低了整整30%。在主城区，1.66的容积率，一般也只出现在西溪湿地、小和山、之江等山光水色之地。它也是现在板块中的最低值。
所以，在推出“墅区头排”前，云悦湾就已是艮北的“天王盘”。
云悦湾下沉式会所实景图
不只6开6罄，最低中签率21%。并且屡次开盘，先被秒完的不是低总价小户型，而是600多万的约145㎡大户型。
曾有开发商跟我恶作剧，杭州楼市手握五六百万的改进族，“个个都是处女座”。简直挑遍全城，对各种楼盘的了解程度能碾压置业参谋。云悦湾为什么成为他们的“改进优选”？
了解艮北的人，或许能罗列出一大串“清楚明了的原因”。
比方云悦湾是TOD，自带的地下商业街，有通道可直达七堡地铁站和对面的花园城购物中心，“底盘”很稳。
云悦湾区位图
再比方，它是艮北新城的中心盘，周边配套彻底。距钱江新城2.0直线仅约800米，到限价6.98万/㎡的江河汇仅约3公里，有“拥江开展”的绮丽幻想。
还有这儿的客群，不是钱江新城的金融新贵，便是看中这儿距东站仅2站地铁、交游便当的省内有钱人子女，购买力雄厚。
不论板块现状仍是未来潜力、同类竞赛优势仍是后续接盘者，都挑不出什么缺点。
但在访谈了一圈云悦湾的客户后，我发现这些肉眼可见的优势，并不是答案的全部。这些改进族的对产品的洞见，比幻想纤细多了。
NO. 3｜叁
最典型的比如，便是他们对户型的讲究，足以“一眼分辩户型好在哪里”。
云悦湾的“墅区头排”约145㎡四房两厅两卫，格式为三房朝南。全部为边套，带约6.7米的餐客大边厅。许多人一进样板房，就被“宽幕式”采光实力圈粉。
在艮北已上市的几个新盘中，云悦湾是仅有把140㎡左右面积段户型，全做成“3房南+大边厅”的楼盘。
即便是滨江、奥体几个中签率超低的网红盘，也没有这样的140㎡。
云悦湾约145㎡户型图
更干流的140㎡边套，是像我现在所住的“中厅版”东边套：三房朝南，客厅居中，东侧从北到南依次是客卧+公卫+主卧套房。
东侧墙面只要卫生间开窗，其他是大片厚重的墙体。边套的采光优势，很难发挥出来。我常常要在白日开灯，一度置疑自己买了“假边套”。
所以云悦湾在出售中，出现了两个“意外场景”。
首要，许多本来要买约131㎡的，都决议加预算买约145㎡。有人算了笔账，两个户型总价只相差了60万。若是首套，首付仅多18万，月供多付2500元左右。
尽管约131㎡的四叶草户型也很好，但再踮踮脚，就能一步到位“边厅大四房”，谁能回绝呢？
云悦湾样板房实景图
其次，不少想买滨江、奥体120㎡的业主，看完云悦湾大户型也“路转粉”了。艮北尽管“网红指数”不及它们，但也是“钱江新城2.0概念板块”，潜力并不弱。
相同预算，在这儿能够攒更多“平方米”，不论自住仍是保值，都很合算。
更何况，这批145㎡还有一个“价格彩蛋”。
咱们都知道，楼盘在定价时，一般会给大户型高溢价，一起压低小户型，最终使整盘均价等于限价。大户型贵多少，取决于开发商。
但依据杭州方针，若大户型超越144㎡，就会独自获批一个价格。比方云悦湾上一批房源，144㎡以下均价被定为40200元/㎡，144㎡以上为40700元/㎡。
这也代表着，云悦湾的约145㎡大户型价格，无法和小户型“均匀”。溢价空间被“锁死”，适当于变相的“限价盈利”。
NO. 4｜肆
其实，云悦湾大户型紧俏的更深层布景，是改进逻辑的演化。
前几年的“鸡血行情”里，我们最惊骇的是踏空，各种“闭眼摇”。但在“双限”年代，比空仓更可怕的是买错。
你会发现即便同一板块，也会有楼盘一房难求，有楼盘惨遭流摇。冷暖自知。
那些大概率“不会犯错”的楼盘，已渐成“濒危物种”。所以更多人的一致是，一旦遇到它们，就值得押上一切“平方米”。
云悦湾修建效果图
云悦湾的“稀有度”在于，它是现在少量几个在规划时，对“限价放松”抱有梦想的改进盘。听说最初报建的计划，彻底是奔着5万+豪宅的定位去的。
所以它浑身上下，无一不透着与申花、城东新城一较高下的心气。
立面是大面积石材+铝板的“高档灰”，室内设计请来了英国HWCD。最炫酷的是，运动会所“天悦荟CLUB”也早已于上一年实景出现。
会所内带标准短道的室内恒温泳池、挑高约9米的标准篮球场，还有健身房和业主会客厅，总面积高达约2000㎡。要知道，南星快7万的豪宅，会所也只要1000多㎡。
云悦湾会所恒温泳池实景图
怎么看，云悦湾都有点“前朝遗珠”的滋味。无妨做个设想，假如它按现在的干流做法从头规划，会是什么姿态？
我想会所应该首战之地，砍一半留个“基本款”，能做营销道具就够啦。住一切必要加高加密，塞进更多排屋。游走在标准的边际，“榨干”每一滴容积率。
但这些“心计”都没有发作。云悦湾二期的高层，全部仅13-15层，层高约3.1米，两梯两户，每幢楼一层还带约4.5米架空层。
最大楼间距高达约80米，彻底不需要过多的忧虑采光。特别是将推的这2幢“墅区头排”，他们请来专业组织测算，即便冬至日，日照也能达8小时以上！
云悦湾效果图
并且，28号与29号楼还与4座组团花园相连，总面积超1.3万㎡，挨近两个足球场。
阳光与花园、光与影、晨昏与四季，都被包括在“墅区头排”的落地窗内。
在“拥堵文明”(Culture of Congestion)渐浓的杭州，你仍能舒畅地呼吸。饮流霞，醉晚晴，让视界了无滞碍。
NO. 5｜伍
若用一句话概括云悦湾在“改进序列”中的位置，这是一个下限适当高的楼盘。
想想看，现在市面上的改进盘，往往有这样那样的小惋惜。或远离地铁、或开车才有商场，又或紧邻交通主干道、高架。
云悦湾周边将有德胜、杭甬（将提高为城市快速路）、艮山3条快速路，交通便当。
但因在板块中心点，又完美避开各种搅扰。必定求过锦鲤了吧？
云悦湾二期双入户大堂效果图
在它周边，花园城购物中心、李宁体育公园、澎雅幼儿园+小学、采荷试验初中学、三甲医院等配套网，正在织造成型，举步可达。
一个改进盘的价值构成，最重要的是地段——即它所占有的城市资源。
其次是容积率、户型、会所、园林、外立面等“硬件”，再次则是精装等“软件”。装饰假如不行豪奢，自己提高是很简单的事。
但假如每天晒不到太阳，楼间距密到天天拉窗布维护隐私，看个病、上学接送要跑几公里，游个泳、打个球要开车去体育馆，却会带来持久的苦楚。
云悦湾会所挑高约9米的篮球场
所以能够预见，云悦湾的排屋，将是一场反常严酷的“塔尖争夺战”。
它的便当充足，或可比美运河滨的江南里，不远便是5号线大运河站，周边乐堤港、D32等购物中心扎堆，至今仍是杭州豪宅界的传奇。
云悦湾这批“TOD排屋”，也很或许会成为全城有钱人的焦点。这也代表着，或许会有更多高端购买力，关注到云悦湾高层房源的价值，进一步拉低它本就不高的中签率。
在“神仙打架”之前，先尽全力“上车”，抢占一套“墅区头排”，或许是最正确的挑选。
本文
概要
12.10
2019
项目
越秀招商·云悦湾
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地址
三官塘路与建华路交叉口
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产品
总修建面积约37万㎡，由24栋高层、48套排屋以及5幢商业体组成。
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出售
行将加推28-29号两幢高层，主力户型约119-145㎡；32-34号三幢排屋，主力户型约174-199㎡。
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引荐理由
规划了稀有的“TOD排屋”，行将推出的高层坐落排屋北面，前排无遮挡，视界非常开阔。高层产品超卓，外立面为石材+铝板，两梯两户，一楼是约4.5米架空层，下沉式会所“天悦荟”也已实景出现。
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其他特色
作为地铁上盖，云悦湾交通非常便当。项目接近钱江新城2.0，沪杭甬高速抬升后，将和城东新城、钱江新城无缝衔接，板块潜力巨大。
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交通贴士
地铁1号线七堡站上盖
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-End-
文∣林小北
修改∣盐
本文版权归“层楼”一切
部分图片来源于网络
