2019年的终究一天，一点也不平平。
成都公共资源交易中心一下放出了3块主城地，算计约259亩，有点年底放大招的意思
据统计，约18家房企参加了这次土地争夺战，特别是青羊区的地，竞赛剧烈。
终究，4家房企协作胜出，成果咋样，我们先睹为快
一号宗地，坐落成华区万年场，成交楼面价12600元/㎡，由合信拿下。
二号宗地，坐落武侯区武侯新城，成交楼面价12900元/㎡，由把戏年+旭辉拿下。
三号宗地，坐落青羊区外金沙，成交楼面价16700元/㎡，由中铁建拿下。
详细信息待帮帮逐个来说，here we go~
12600元/㎡ 万年场所块底价成交
后期出现项目值得等待
宗地方位：成华区双桂路27号附2号
净用地面积：24亩
用地性质：住所兼容商业服务业设备用地
容积率：2
拍卖方法：设置限价+竞配建并无偿移送租借住所
开始楼面价：12600元/㎡
成交楼面价：12600元/㎡
竞得者：合信
成华区双桂路27号附2地块，坐落迎晖路与双成五路交叉口，归于万年场万象城商圈。
该宗地南侧与中粮鸿云、中洲中心城邦相邻，西侧为华润二十四城五期、南侧为华润二十四城四期，配套完全。
交通配套：
交通是该地块的一大优势，周围的蜀都大路直接能够上下二环高架，别的蜀都大路仍是成都东西城市轴线的一部分，东至龙泉驿、简州新城、简阳；西至郫县、温江、都江堰等地，自驾出行非常便利。
地铁方面，间隔现已注册的4号万年场站约500米，别的还有8号线在建，双桥路站、万年场站也都500米左右，后期将是一个规范的双地铁楼盘。
商业配套:
该地块由于接近华润二十四城，地块周边现已有完善的商业配套。大型的商业综合体有华润万象城，实践间隔约1公里，步行10分就能够抵达。
别的华润二十四城六期楼下的万象润街、以及中粮鸿云楼下的中粮悦街，也是区域内非常老练的商业街区，与该地块的实践间隔也都在500米以内。
教育配套：
尽管该地块间隔盐道街通桂校区的不超越300米，成都石室小学也仅有700米左右，但它都没有在这两所校园的划片规模内，而是对口的双庆小学。
别的该地块归于成华区，后期对应中学为双庆中学、列五中学、石室中学东区，公立教育资源弱于周围的华润二十四城和近邻东大路板块等楼盘。
地块剖析：
现在东二环不论是万年场仍是攀成钢板块，可售新盘都很少。本年华润悦玺、仁恒滨河湾两次预售，由于存在显着剪刀差，报名人数都在万人以上。
假如抛开神盘，COSMO天廊、天誉、伊泰天骄就算没有显着剪刀差，报名人数也都大于房源套数。
今天这宗地块，尽管只要约24.22亩，但在土地资源稀缺、寸土寸金的东二环也是可贵可贵的。
2.0的容积率无疑将打造一个纯改进楼盘，关于想入驻该区域的改进型客群，它将是一个新的挑选。
最值得重视的是，该地块以底价成交，12600元/㎡楼面地价远低于本年本年锦江区三圣乡、青羊区文家大街等地块，后期出现项目值得等待。
12900元/m 把戏年+旭辉协作入武侯新城
周边三地铁盘绕 接近TOD项目
土地方位：武侯区金花桥大街陆坝村6组
用地面积：97.3亩
容积率：1.5
土地用处：纯住所
起拍价：12800元/㎡
成交价：12900元/㎡
竞得者：把戏年＋旭辉
成交楼面价12900元/㎡，把戏年和旭辉一起拿下了这宗约97亩的纯住所用地。
先来看宗地方位，由下图可见，该地块坐落武侯区政府邻近，归于武侯新城板块。
从交通来看，间隔三环路较近，且周边2公里内有3条地铁线盘绕，别离是3号线、9号线和17号线。
除了3号线现已在运营中，别的两条线路估计在2020年年底前通车。
值得一提的是，该地块还在本年上半年成交的“双凤桥TOD项目”掩盖规模内。
建成后，关于该地块的交通和商业价值，都会有必定提高效果。
武侯新城，作为成都的“豪宅第三级”，一直是2019年的抢手买房地。
包含金茂府、今世璞誉、西派宸樾、金科博翠府等楼盘都坐落该板块中。
但今天成交的这块土地，离我们常说的武侯新城有点间隔，它更接近板块北边。
楼盘数量较少，寓居气氛也没有南边老练
从新房上来看，美泉悦府是间隔地块最近的盘，据了解，会在近期加推二期房源，价格待定。
（2018年，美泉悦府初次开盘，1.2万/㎡的清水，现在想来真的香）
其他的新房，都会集在该地块的南部，绝大多数都是大房企，价格都在2万以上，可见武侯新城的吸引力。
从二手房上来看，比照起来，价格显得非常夸姣。
根本在万元出面，没看到挂牌价超越2万的，究竟都是些老小区，价格低也是有原因的。
有必要得说的，还有这个地块的缺陷，坐落航线下，必然会有飞机噪音影响，这是硬伤。
今天，把戏年和旭辉一起入主武侯新城，又将给这个片区带来怎样的著作？等下一年我们来揭晓
破三年前记载，16700元/m 成交
主城区本年土拍终究一宗住所用地
宗地方位：青羊区苏坡大街百仁社区3、4组，龙嘴社区6组
净用地面积：137.3956 亩
土地用处分类：纯住所
核算容积率：3.96
拍卖方法：设置最高限价+竞配建并无偿移送租借住所面积份额
开始楼面价：11100元/㎡
成交楼面价：16700元/㎡
竞得者：中铁建
青羊区的这块地在刚放出土拍布告后就备受重视，其间最大的重视点无外乎是由于地块仅起拍总价就达约40亿！改写了2006年以来成都最高土地起拍总价记载。
为什么能有如此高的起拍价？
该宗地核算容积率3.96，但“细品”一下：
依据红线图，能够看见这宗地分为A、B、C三个地块， 主地块A的净用地占比约为91%，但修建面积占比却超越96%，所以主地块容积率整整有4.2！这是2019年主城区最高容积率住所地块！
楼面起拍价为11100元/平米，结合如此可贵一见的容积率，才有了高达40亿的起拍总价。
光说40亿的起拍价，你或许没啥实感，说点数据比照一下：
1.2017年11月，中海以总价47.9亿竞得约299亩秦皇寺区域地块，创下迄今为止成都商住用地最高总价记载，其起拍总价也不过23亿元。
2.2017年07月，龙湖以总价46.8亿元 竞得约185亩成华区铁塔厂地块，其起拍总价约为27亿元。
3.2017年04月，金茂府以总价46.42亿元，竞得约162亩武侯区铁佛村地块，其起拍总价更是只要24亿元。
4.2007年09月，九龙仓以总价72.4亿元，竞得成都的真·地王——IFS地块，其起拍总价也不过16.4亿罢了。
虽然除了硬性规则需求修建一个不小于80平米的公厕+800平社区用房外，无其他额定要求，但其实还隐藏着不少应战。
环城生态区内修建限高24米：
上文讲到依据红线图，这宗地分为A、B、C三个地块。而其间B、C地块处于成都「环城生态区规模」内。
而依据成都市规划办理局发布的《成都市城市规划办理技能规则（2017）》中第3.5.4条中明确规则：特别区域临环城生态区规模线进深30米规模内，修建高度不该高于24米。
也便是说，地块A由于航空限高，高度不大于65米，B、C地块修建高度则不大于24米。
在规划产品的时分，A地块或许能够做高层，但B、C地块应该只能做8层楼左右的洋房产品了。
硬性要求12米公共通道：
出让文件显现，用地规模内规划要求设置东西向 + 南北向12米公共通道各一条。
而重点是：这两条路途有必要与周边「现已成型」的路途相连接，这样的规划必然会打破该宗地的全体性。
即宗地将无法打造出大中庭，有必要得分为3个组团，由路途离隔。
报规检查时刻长：
据悉，环城生态区规模内的开发项目，需求供给三个不同规划单位的三个不同修建计划，再通过区规划分局、规委会、市规划专家会的别离检查。
此外，成都商品房请求预售证的条件是：规划地上8层及以上的需完结地上修建层数主体结构工程的1/2以上。
因而，这宗地就需求修建到11层以上，才干拿证开盘（假如做精装产品拿证时刻会更长）。
所以假如想4个月开工、6个月开盘简直不行行。
总结：
此次16700元/㎡的楼面成交价，成功打破3年前太行瑞宏创下的12000元/㎡楼面价记载，成为现在外金沙最高成交楼面价！
虽然宗地间隔最近的2号线直线间隔也在1公里外，是个不小的惋惜。但从宗地全体区位来看：青羊区／西三环／外金沙／学区地，该宗地的区位优势也是不行小觑的。
最大36.3万方的可建面积，足以保证房企未来两年不愁产品卖。
但是由于场所呈手枪型，且东侧临加油站，再加之环城生态区内修建的限高和硬性要求的两条12米公共通道，该宗地的开发难度很大，这将非常检测中铁建的操盘才能。
伴随着年底的土拍，2019年就完毕了，帮帮也给我们附上干货一枚。
怎么核算新拍地块的出售预评价，公式拿走不谢
出售价格＝开发本钱×（1+利润率）
开发本钱＝楼面价+（建安本钱+税费+营销本钱）
一般来讲，也是据业内人士讲，建安本钱+税费+营销本钱大约在5000元/平，利润率为10%左右。
比方，一块地的楼面价为10100元/平，那么：
开发本钱＝10100+5000＝15100元。
出售价格＝15100×（1+10%）＝16510元/平
约1万6的价格，便是将来这块地盖成房子后的预评价格。
So，地价大约占了房价的60%！
了解了吧，快去算下你家邻近的房子要卖多少钱
我们下一年再会哇~
本文作者 | 大壮&阿虚&汉锅
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