最近我们一边见证历史，一边又开始被动麻木。
有很多人问我，美股连续的暴跌对于房地产投资市场有影响吗？最近楼市的回暖真会全面铺开吗？
答案是买房和房产投资的逻辑不变。
房产投资，可能更多的是要看局部市场、区域市场，因为房地产并不是一个全球市场，也不是一个全国市场。
局部市场、区域市场的影响因素，对于市场的走势才是决定性的。
01
尤其在近期看到了一些市场面的新闻和数据，也进一步的坚定了我对这个看法的认知。
我们先来看看背景，关注深圳市场的朋友都知道——
3月16号万科星城开了一批公寓，一共288套，均价大概是三万九左右，正式开盘仅7分钟，288套房源就被抢空，平均每分钟卖掉42套。
时间线再往前推，在3月7日，太子湾湾玺开盘，推了104套公寓，均价11万元/平方米，总价2000万元起，结果当晚104套全部售罄。
之后又在线上加推14套房源，第二批4000万元起步的奢华公寓在正式选房8秒之后，销控表已经飘红，也就是俗称的秒光。
深圳的回暖，从新房到二手房，再到公寓都在发生。
我们先来看看2018年和2019年深圳的二手房成交数据，2018年深圳二手房大概成交了6.5万套，2019年在7.7万套左右，
2019年的市场明显要好很多，尤其是集中在第四季度，原因各位都知道，深圳取消了豪宅税，市场量价齐升。
拿2019年比较平均的Q2季度为例，月均成交不到7000套，周均成交大概是1700套左右。
好，知道这些数据之后，我们再看2020年的深圳二手房成交量如何。
2020年1月份，在不足月的情况下，深圳二手房成交走出了7499的量，2月份整月受疫情影响，也有1667的成交量。
有人会疑惑，2月都没法出门，哪来的量？深圳的确有这么神奇，早在2019年11月份取消豪宅税的时候，就存在远程下定的情况。
来源：安居客深圳
而3月第一周的成交现在也已经公布了，单周成交量几乎要赶超整个2月份，甚至离2019年的周均成交，只相差不到200套。
来源：中原地产
这个量，还是在市场还未完全打开的情况下。
整个深圳市场从2月到现在，六成的二手房都是在涨价，即使这种情况下依旧还是有价无市。
买房的需求一直在增长，但深圳热点片区能供应的房源却远远不足，只要对深圳市场的共识还在，房东就会一直惜售下去。
回暖不单单是深圳，还有二线的代表，成都。
成都最近有五个盘在摇号，最夸张是的恒大某项目甚至又开始出现万人摇。
成都对于中签率有划分，分别是拆迁、刚需、普通等分类，在普通类的摇号中签率里，最高的是25.5%，低的只有0.62%。
深圳的8秒售罄和成都的低中签率的确让我们正真看到市场有回暖的迹象，那为何会这样呢？
02
深圳的解读可能会稍微复杂一点，一个是因为深圳这一波调整的最早，它在上一波是涨的最早的：
2014年开始上涨大概一年时间就开始调整，一直调整到去年年初，才开始有了缓慢的放量涨价。
严格的说，深圳的这一波调整几乎没有跌，你们可以看一下深圳的二手房走势图，大多数都是在缓慢上涨的。
来源：深圳贝壳研究院
而且在整个调整过程中，是不同的品类在涨，比如说2017年可能是刚需盘中小户型价格没怎么动，但改善性豪宅涨得还比较厉害。
那市场表现背后的原因是什么呢？
很重要的原因就是深圳这个市场真的是很缺住宅，大家都知道，深圳产权登记的商业住宅只有180万套左右。
还有就是，全国都看好深圳，而且深圳的确是一线城市里落户很容易的。
想拥有一套一线的房产，最便宜的是广州，但是广州主城区入户破限购都很难，而深圳只要是三十五岁以下大专、四十五岁以下本科就可以完成落户。
当然了，不管是万科新城还是湾玺，公寓会这么火，其实背后也是买房人的无奈。
即使是在入户很简单的情况下，有很多人因为种种原因，依旧不满足条件或者不愿意去落户。
比如说北京上海户口的，一般就不会愿意把户口移到深圳，这些不能够入户的人而又有资金的，只能选择买公寓。
另一方面，这些公寓往往地段好，比起来同片区的住宅价格要低得多，所以说就显得非常有价值。
这里面也有开发商的无奈，因为深圳看起来很缺地，但实际上深圳不是没有土地，是缺少住宅用地性质的土地，有很多土地位置非常好，但是不能够开发商业住宅，开发商就只能把这些土地开发成了合规的公寓，所以深圳的公寓一直卖的会比其他城市要好一些。
除此之外，深圳的公寓还有一层抵押贷的可操作空间，所以这也是被热捧的原因之一。
当然并不是说，深圳的公寓就极具投资价值。
这点上我依旧坚持过去的看法，大多数城市的公寓，都最好还是不要去碰。
03
成都新房市场回暖有一个很重要的原因是一手房倒挂，所以就有很多人会去摇号。
尤其是在2月过后，被抽空的需求开始喷涌出来，上周成都新房网签套数是3812套，已经超过到春节前一周的水平。
全国这些强的市场表现出了一致的热度，而且据我所知，不单单是这两个城市，也有部分城市开始出现回暖行情，而这种回暖，集中表现在一线和强二线市场。
背后最重要的原因到底是什么呢？我想根本原因有两个方面——
第一个方面是全中国这些一线和强二线城市经过了一段时间的调整，长的像深圳，已经经过了四年左右的调整，短的像广州，大概有两年多的调整，这些刚需和改善的需求，需要得到释放，被压抑的太久了。
而且随着社保期或其他一些条件达成了满足，符合一线强二线条件的买房人慢慢的变多，这些人也不断的加入到购买者的行列，这种真实的住的需求是这一波行情很重要的原因。
尤其是这次疫情之后，也让纠结的自住需求更坚定了。
当然，除了住以外还是有投资需求的，那投资的需求是什么呢？
就是资金去哪儿的问题，实体经济形势不好，资金都不愿意去，包括有很多支持企业的贷款，不一定能真正的投入到企业再生产中。
本来股市还不错，但是国外股市的暴跌，也引发了国内股市的震荡，大家对于股市开始心存恐慌，这样一个时间段资金会选择去哪儿就很明显了。
对老百姓的资金能起到吸引的量大市场，其实只有两个：股市和楼市。
这也就有了很多强的一线和二线城市楼市的回暖。我个人认为不排除有一部分避险资金在里面，刚性需求改善需求自住需求加上避险资金、投资需求共同托起了局部楼市的热度，使得一些比较强的城市楼市回暖。
这个基本上就是，2020年初所展现给我们的中国楼市的现状。
也是一二线楼市回暖背后，最真实的底色。
04
不管是上海深圳这样的一线城市，还是杭州成都这样的强二线城市，背后的需求一直持续。
中断挤压的需求，就像被堵住的水管，打开的瞬间肯定会有喷涌，然后再进入稳定期。
在市场信心有恢复迹象的节点，再给准备买房的朋友几点建议：
1、城市分化、项目分化越来越明显，都在用脚投票，不论哪种需求，这个节点进场，逻辑、数据，都要能说服自己
2、跟最近总想抄底股票结果抄在山腰一个道理，投资需求依旧要记得，确定性比收益更重要，大家仍然要保持慢慢变富的心态。
3、理性看待市场，时间是最好的朋友
以上为正文，来自六土
对了
如果有对前滩板块感兴趣的
或有不同意见的朋友
可以识别下方二维码
进群我们大家一起讨论交流
▼
如果遇到加不进群
或者你有想加入的板块
可以添加下方好房君微信
我们会拉你进群哦~
听听卢俊今天说了楼市哪些信息楼市天天说
想看严选好盘测评，也可以看看楼盘测评
多个意向楼盘该怎么挑选，可点击楼盘榜单
如果有购房、投资相关的问题点击专家问答
感谢阅读，码字不易，顺手点个“在看
