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二哥的第823篇原创文章
房子归于不动产，租借房子便是不动产租借服务，个人租借房子，当然也是供给了不动产租借服务。
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财税 【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》附件1中关于出售服务、无形资产、不动产注释对租借服务税目是这样规则的：
不动产租借服务，依照规则的话，一般计税税率9%，简易计税征收率5%。
正常状况下，一般纳税人选用一般计税办法，适用税率是9%。
假如是采纳简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税首要针对老项目，也便是2016年4月30日之前获得的不动产，并且需求先去主管税务机关存案后方可选用。
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小规模纳税人都适用简易计税办法，征收率为5%，留意这里是5%，不是3%，很多人会搞错，当然假如是个体工商户的小规模纳税人租借住宅是依照5%的征收率减按1.5%核算应纳税额。
其他个人租借不动产（不含住宅）征收率为5%，住宅依照5%的征收率减按1.5%核算应纳税额。
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从上述方针规则咱们能够很清楚的知道，关于自然人租借房子的增值税问题，其实要分租借的是住宅还对错住宅。
住宅，依照5%的征收率核算应纳税额
非住宅，依照5%的征收率减按1.5%核算应纳税额
看了，一般方针下，个人租借不管是住宅还对错住宅，都是需求交纳增值税的，可是为什么咱们都传闻个人租借房子不交增值税呢？
其实这源于一个方针。
国家税务总局布告2019年第4号规则，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采纳一次性收取租金方式租借不动产获得的租金收入，可在对应的租借期内均匀分摊，分摊后的月租金收入未超越10万元的，免征增值税。
所以，个人租借房子，不管是住宅还对错住宅，只需月租金不超越10万，那么就享用免征增值税方针。
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租借房子当然要给他人开票，自然人无法自行开具发票，只能向税务局请求代开，并且值得留意的是，假如要享用月租金10万以下免增值税的方针，那么只能代开增值税普通发票。
比方，下图这张发票，月租金未超越10万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。
假如需求代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。道理也很简单，专票是能够抵扣的，假如你这边不交，对方还要抵扣，这肯定是不现实的。
先打住，个人能代开专票吗？？？
基本是不能的，可是租借不动产这个还真能够。
国税发[2004]153号国家税务总局关于印发《税务机关代开增值税专用发票管理办法（试行）》的告诉第二条规则本办法所称代开专用发票是指主管税务机关为所辖范围内的增值税纳税人代开专用发票，其他单位和个人不得代开。
而第五条说本办法所称增值税纳税人是指已处理税务挂号的小规模纳税人（包含个体经营者）以及国家税务总局确认的其他可予代开增值税专用发票的纳税人。
这其实就现已确认了其他个人不得代开增值税专用发票的整体准则。
可是，营改增后，下面三种状况，个人也能够代开专票，咱们来看看。
税总函[2016]145号国家税务总局关于营业税改征增值税托付地税局代征税款和代开增值税发票的告诉第二条第（四）增值税小规模纳税人出售其获得的不动产以及其他个人租借不动产，购买方或承租方不归于其他个人的，纳税人交纳增值税后能够向地税局请求代开增值税专用发票。
也便是说其他个人转让、租借不动产，假如购买方或许承租方不是其他个人的，这个时分能够到地税代开增值税专用发票
国家税务总局布告2016年第45号国家税务总局关于个人稳妥代理人税收征管有关问题的布告第三条：承受税务机关托付代征税款的稳妥企业，向个人稳妥代理人付出佣钱费用后，可代个人稳妥代理人统一贯主管国税机关请求汇总代开增值税普通发票或增值税专用发票。
第七条规则证券经纪人、信用卡和旅行等职业的个人代理人对比上述规则履行。
留意:国地税兼并后，都是向税务局请求了，不分国地税了。
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所以，假如承租方需求专票，个人是能够去代开的。
个人租借住宅适用优惠方针减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，经过新体系中征收率减按1.5%征收开票功用，录入含税出售额，体系主动核算税额和不含税金额。
下面这张代开的增值税专用发票便是这种状况。
应纳税款＝含税出售额÷（1+5%）×1.5%
=20000/（1+5%）×1.5%
=285.71
你能够看到金额和税额是没有直接匹配联系的，税率栏也是星号。当然，承租方能够按票面的税额进行抵扣。
假如个人租借的非住宅，月度未超越10万，可是需求开专票，那就妥妥的便是5%，比方下面这张发票。
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综上所述，个人租借房子，免难免增值税还真不必定。
这得看你的租金多少，还需求看你是否需求开具增值税专用发票？
增值税普通发票，分摊后的月租金收入不超越10万元的，可享用小微企业免征增值税优惠方针。超越10万，住宅1.5%，非住宅5%。
增值税专用发票，不分租金巨细，一概住宅1.5%，非住宅5%。
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