衰落寒酸的厂房，“三高两低”的工业形状，凌乱的电线网……这是传统老旧工业园给人的形象，这些工业园区特别是城中村内的工业区，以其本钱低的优势，引进了很多的劳动密集型加工企业。因为开展初期过于注重工业规划，忽视远期建造，缺少科学一致的规划，工业散布相对涣散，大都企业单兵作战，产品相同，企业协作才能不强，集群效应难以充分发挥。此外，老旧工业园区的环保、安全出产问题危险较多，且整治难度大，因而老旧工业园区的改造晋级，是工业经济开展的必然选择。
老旧工业园区改造晋级能够为企业转型晋级供给新动能，是高质量开展执行赶超的重要载体保证，逐步为各地所注重，且日益成为发明当地经济开展新局势的中心作业。关于传统老旧工业园区进行改造，是各地城市开展的大势所趋、必经之路。关于企业而言，应该借此机会提高脏乱差的落后形象，更应该大力开展技术改造和配备晋级，提高企业归纳竞争力。关于区域而言，则要积极开展土地置换，腾出空间引进优质项目，推进工业结构晋级和城市人居环境的改善。
但是，老旧工业区改造并非易事，牵涉到政府、开发商、社区等多个利益主体。据相关人员调研发现，旧工业区晋级改造存在这些瓶颈：
1、思维狭窄，“不肯改”
部分业主以为政府对园区晋级改造补助有限，还有部分业主觉得改造后容积率不高，赚取赢利少。因而不少业主倾向于安于现状，改造志愿不强，参加热心不高。一些老板以为，自己的厂房租借都能够有不错的收入，为什么还要改呢？
2、资金短缺，“不能改”
部分旧工业区运作资金缺乏，规划也较小，无力自行改造。村级工业园改造不可避免要进行地上旧建筑物撤除、地上企业搬家、土地平整等作业，这些往往需求投入巨额的资金，单靠村团体的力气明显很难完结改造，有必要依靠政府或许社会资金。但即便政府和社会资金能够参加改造，相同面对两个问题：一是政府可投入资金有限。因而政府资金应优先用于哪些园区改造，以什么方式出资、投入额度、规范均值得进一步讨论与清晰。二是引进社会资本后，怎么对其监管与引导，避免其过度寻求经济效益，而忽视工业开展。这是资金瓶颈。
3、产权不清，“不敢改”
因为村级工业园土地的所有权、使用权、经营权三权别离，形成在改造中要调和土地的所有权人村团体、使用权人开发企业租户（“二房东”）和经营权人出产企业等多类权益主体，进一步加大权属整合难度，然后影响村级工业园成片连片规划改造。这是产权瓶颈。
4、方针不明，“不会改”
像深圳，市、区触及旧工业区提高改造的方针有《关于加强和改善城市更新施行作业的暂行办法》《深圳市归纳整治类旧工业区晋级改造操作指引（试行）》《龙华新区关于加速推进工业转型晋级的若干办法（试行）》等数项，但是，一是方针之间相互交织，业主莫衷一是；二是对工业联系杂乱等特别旧工业区提高改造存在方针缺失；三是不时有新的方针出台，部分业主无法掌握前沿方针，不知怎么举动。
5、工业开展瓶颈
村级工业园改造不只需求工业载体，更需求工业内容。但现在村级工业园承载了五金、塑料、涂料、家具等很多低端相同工业，外向型不强、立异性缺乏、产出效益低下、环境污染严峻等问题日益凸显。原有工业内容现已无法为经济持续增长供给足够动力，工业转型晋级火烧眉毛。因而，怎么执行工业规划、清晰园区工业定位、找准工业开展方向、推进工业项目落地，完成工业转型晋级，是村级工业园改造的一大窘境。
6、利益平衡瓶颈
现在改工项目本钱较高、经济效益不高（像在珠三角，工业用地出让价格大约80万/亩，而商住用地遍及都1000万/亩以上），复垦项目每亩土地仅奖赏10万元。因而，怎么平衡不同改造方向间巨大的收益差异，保证不同改造主体间的利益平衡是各地村级工业园改造作业中的又一大难点。特别是关于以工业立市、立区的一些当地而言，怎么在村级工业园改造中保证工改工主体利益，杰出以工业为导向的改造特征显得尤为重要。
这些瓶颈在很大程度上阻止了各地老旧工业园区的改造脚步，能够由政府主导，经过兴修、改造、提高园区，会集施行治污、监管、安全、治安以及出产日子等方方面面的有用办法，将大大下降企业的运营本钱和办理本钱，完成资源的整合使用，为城市的可持续开展开释和优化空间，一个产、城、人调和开展的局势将逐步形成，而园区，也必将走向一个更为光亮夸姣的明日。
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